一人手握15套房产参与业主大会投票，投票权数怎么算？

针对一个业主有多套房屋的问题，上海市政府主管部门的文件明确规定了“一证一票”制度，即：一位业主有多套房屋，多本产证，根据其产证的数量确定投票权。

但最高院《关于审理建筑物区分所有权若干问题的司法解释》第九条规定：业主人数按照专有部分的数量计算，不按实际业主人数计算，并且一位业主拥有多处专有部分面积的除外，仅计算为一人；总人数等于专有部分数量（其中一人有多个专有部分的计为一人），明确了“一人一票”制度。

两个法律规定的冲突导致一人多证问题一直得不到解释，近日一则判决案例，又将这一问题推到了台前。

去年3月，上海一小区启动了业主大会投票表决仪式，由业主们决定小区是否续聘物业。最终投票结果显示，同意续聘原物业公司的有406票，不同意续聘的有414票。另外还有受到争议的同意表决票15张，这些票均来自同一个人：在小区里拥有15套房产的开放商老板。

假如认可了这些票的效力，同意续聘的票数变为421票，业主大会只能作出同意续聘原物业的公告。那么问题来了，15张表决票，1个产权人，产生的表决效力是 1 张还是15张？

在二审判决中，上海市第一中级法院给出了答案。法院认为，业主和业主大会争执的15张表决票均出自开发商一人之手，即为同一业主所投的表决票。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。也就是说，本案中这起关键作用的15张表决票最终只产生一张表决票的表决效力。

法院最终判定拥有多个专有部分的同一业主只产生1张表决票效力。因此，同意续聘的票数应为407张，不同意续聘的票数为414张，小区可以更换物业。

我国物权法规定，选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于《物权法》原先的规定未明确，对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”没有细化，这一问题也成为投票表决中的一大难题。

2017年上海市房屋土地资源管理局印发的《关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》（以下简称《通知》）对此进行了细化规定，明确计票的主要依据为产证。

《通知》规定，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载或者屋销（预）售合同确定的建筑面积计算，不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主，其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。

“业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

开发商如果只办理了一张“大产证”，业主人数也只能算“一人”，而一个业主如果在小区拥有多套房产并分别办理了产证，则可根据产证数计为多人。

如果按照《通知》所依据的产证计算票数，结果显然与案例中法院的最终判决冲突。一人多证问题多年来备受争议，各地法律的规定、解释也不尽相同。延伸到普遍情况下，这种情况到底该如何认定？

今年3月1日，市人大常委会出台了修订版的《上海市住宅物业管理规定》，重申了《物权法》规定的面积过半、人数过半“双多数”原则。

在新规条款解析的讨论会上，房管局的一位老师解释了政府文件中规定的“一证一票”制度缘由：按照“一人一票”这个规则实在是太复杂了，因为很有可能是小业主个人有一套房，夫妻两个名字一套，这个按照人头来分票其实很难说，所以上海就规定了“一证一票”制度，实际上，是“一人一票，还是“一证一票”就绝大多数小区来说对选举结果的影响微乎其微，这个条款主要还是用来规避开发商的投票情况，开发商只办了一个大产证的，就只有一票。这里需要指出的是，如果就单一业主的投票权争议诉至法院，法院一般是会按照最高院司法解释的规定进行裁决案件。